En este artículo vamos a explicar en qué consiste la segregación de fincas urbanas y cuales son los pasos a seguir para llevarlas a cabo.
¿Qué es una segregación?
La segregación de una finca es un acto de división en virtud del cual se separa una o varias partes de una finca con el objetivo de subdividirla para crear fincas con áreas más pequeñas partiendo de la finca original. De esta manera se podrá disponer de las fincas resultantes de manera independiente.
Diferencias entre división de una finca y segregación de una finca.
Mientras que, en la segregación de una finca, la finca original se mantiene, sin contar con las fincas resultantes de la segregación, en la división la finca original desaparece para dar lugar a fincas independientes resultantes de la división.
¿Qué impuestos se devengarán?
La diferencia entre segregación y división de fincas es importante tanto desde un punto de vista jurídico, como fiscal.
La segregación de una finca devengará impuestos sobre la parte segregada de terreno mientras que la división devengará impuestos por la totalidad del terreno dividido. Por tanto, desde un punto de vista fiscal suele ser más conveniente la segregación que la división.
¿Cómo se lleva a cabo el proceso de segregación?
La segregación de una finca debe realizarse siguiendo los pasos marcados por la ley, ya que tendrá consecuencias que, entre otras, afectarán al catastro y al registro de la propiedad.
Para llevar a cabo un proceso de segregación será necesaria la intervención de un técnico, arquitecto colegiado, que analice la finca, lleve a cabo mediciones, estudie los planos técnicos y prepare un informe de segregación. Dentro de este informe se especificarán todos los requisitos técnicos, así como los planos de las parcelas resultantes después de la segregación.
Una vez que el informe de segregación esté preparado, deberá presentarse al ayuntamiento para iniciar los trámites administrativos del proceso de segregación. El ayuntamiento estudiará el informe y se pronunciará sobre la procedencia o no de la segregación, así como de la necesidad o no de la emisión de la licencia para la segregación. El proyecto y las fincas resultantes han de cumplir con la normativa urbanística del lugar. Y, además, si la finca se encuentra en una comunidad de propietarios, se deberá cumplir también con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué documento será necesario preparar para la correcta segregación de la finca?
El documento más importante que será presentado en el registro de la propiedad para inscribir las nuevas fincas resultantes de la segregación será la Escritura de Segregación o Parcelación.
Esta escritura se deberá preparar una vez que se obtenga el ok al informe de segregación o la propia licencia por parte del ayuntamiento.
Asimismo, será necesario inscribir en el registro todos los documentos susceptibles de inscripción relativos a la propia segregación, como los relativos al traspaso de titularidades o los relativos a las hipotecas.
¿Y si la finca está hipotecada?
Si hacemos una segregación de una finca que esté hipotecada, la hipoteca subsistirá en cada una de las fincas resultantes a la segregación, según el principio de indivisibilidad de hipoteca.
Por otro lado, la división de la finca hipotecada no precisará del consentimiento del acreedor hipotecario, es decir, el banco, por el hecho de que cada una de las nuevas fincas junto con la originaria responderán de la totalidad del crédito garantizado. Además, el banco podrá pedir la ejecución de cualquiera de las fincas o de todas simultáneamente.
¿Qué requisitos hay que cumplir para poder segregar una finca urbana?
Para poder segregar una finca urbana se ha de cumplir con una serie de requisitos, por ejemplo, que la finca resultante de la segregación tenga una superficie mínima de 600 metros cuadrados.
Las parcelas, la original y las resultantes de la segregación, deben tener acceso a la vía pública.
Las parcelas que tengan edificaciones deben cumplir en todo momento con las regulaciones urbanísticas de la zona tras la segregación.
Por último, si la parcela que se quiere segregar es una finca rústica, los requisitos para la segregación dependerán de la comunidad autónoma correspondiente.
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