Un año y dos meses tras su propuesta en febrero de 2022 la nueva ley de vivienda ha visto la luz en abril de 2023.
Las principales novedades que traerá al mercado inmobiliario se centran en materias como la limitación de los precios del alquiler en zonas tensionadas, cambios en las relaciones arrendador-inquilino, las ayudas para el acceso a la vivienda o la regulación de los desahucios.
Te explicamos una por una:
Declaración de un barrio o municipio como “zona tensionada”
Una de las principales novedades introducidas por la nueva ley es la relativa a la declaración de barrios o municipios como zonas tensionadas. Estas son zonas en las que la demanda de alquiler es más alta que la oferta, por lo tanto, los precios del alquiler tienden a subir. Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
La declaración dependerá de cada Comunidad Autónoma, siendo también revisada por el ayuntamiento al que pertenezca la zona declarada.
¿Porqué es importante conocer las zonas declaradas “zonas tensionadas”?
Cómo veremos a continuación, dentro del mercado del alquiler será importante conocer si el inmueble está situado dentro de una zona tensionada o no, ya que de estarlo serán de aplicación los puntos de la nueva ley que explicaremos a continuación.
La ley distingue entre grandes tenedores y pequeños propietarios, siendo los primeros, bien personas físicas o jurídicas, propietarios de más de 5 inmuebles.
Soy arrendador, ¿Cómo me afecta?
Los nuevos contratos de alquiler que se firmen tras la entrada en vigor de la nueva ley estarán sujetos a lo que esta establezca si el inmueble está ubicado dentro de una “zona tensionada”. Así, para nuevos contratos de alquiler celebrados por pequeños propietarios, el precio de la renta no podrá ser superior a la suma de la renta del contrato de alquiler inmediatamente anterior más el índice impuesto por ejercicios -2% en 2023, 3% en 2024 y por definir a partir de 2025. En consecuencia, para un contrato de alquiler nuevo a celebrar en un inmueble dentro de una zona tensionada en el que el contrato anterior tenía una renta de 1.000 euros al mes, la renta mensual del nuevo no podría ser superior a 1.030 euros al mes.
En caso de que seas un gran tenedor, deberás aplicar el índice de contención de precios que está por definirse.
- Desvinculación del IPC para la actualización de los contratos de alquiler:
Esta medida es una de las más polémicas de esta ley. Consiste en que, a partir de 2024, la actualización de las rentas de los contratos de alquiler ya no dependerá como hasta ahora del IPC, sino que estará fijada por ley al 3%.
A partir de 2025 se prevé la creación de un nuevo índice de referencia específico para la actualización de las rentas de los contratos de alquiler que sustituirá al IPC por el cual se deberán actualizar todos los alquileres.
- Obligación del pago de los honorarios de la inmobiliaria por el casero: A partir de la entrada en vigor de esta norma el precio de los servicios de la agencia inmobiliaria encargada de la gestión del alquiler será satisfecha siempre por el casero y nunca por el inquilino.
Esta práctica venía siendo habitual en algunas partes de España pero en otras muy demandadas como Madrid era el inquilino el que debía de correr con los gastos de la inmobiliaria suponiendo una barrera de entrada grande para las ya altas rentas del alquiler.
- Prohibición de “acuerdos entre las partes” contrarios a la ley: La nueva ley se configura dentro del derecho imperativo no siendo posible la renuncia a su contenido por acuerdo expreso de las partes estipulado en el contrato.
Recordemos que la ley de arrendamientos urbanos actual tiene una parte de derecho imperativo y otra de derecho dispositivo, siendo esta última no aplicable cuando existe un pacto expreso celebrado entre arrendador y arrendatario.
- Beneficios fiscales para propietarios: Aquellos propietarios que dispongan de una inmueble situado dentro de una “zona tensionada” podrán aplicarse incentivos traducidos en mejoras fiscales para incentivar que alquilen sus viviendas. No están confirmados con detalle los beneficios para estos propietarios, pero en el antiguo borrador de la ley de vivienda del año 2022 se planteaban las siguientes bonificaciones:
- Bonificación del 50% en IRPF de las rentas obtenidas a todos aquellos propietarios que alquilaran su vivienda;
- Bonificación del 70% en IRPF de las rentas obtenidas para aquellos propietarios que alquilen su vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años o aquellos nuevos contratos con mejoras o rehabilitación;
- Bonificación del 90% en IRPF de las rentas obtenidas si el inmueble está dentro de una zona tensionada.
Vivo de alquiler, ¿Cómo me afecta?
Las principales novedades introducidas por la nueva ley para los inquilinos son, como comentado anteriormente, las siguientes:
- Prohibición de “acuerdos entre las partes” contrarios a la ley: La nueva ley se configura dentro del derecho imperativo no siendo posible la renuncia a su contenido por acuerdo expreso de las partes estipulado en el contrato.
Recordemos que la ley de arrendamientos urbanos actual tiene una parte de derecho imperativo y otra de derecho dispositivo, siendo esta última no aplicable cuando existe un pacto expreso celebrado entre arrendador y arrendatario.
- Obligación del pago de los honorarios de la inmobiliaria por el casero: A partir de la entrada en vigor de esta norma el precio de los servicios de la agencia inmobiliaria encargada de la gestión del alquiler será satisfecha siempre por el casero y nunca por el inquilino.
- Desvinculación del IPC para la actualización de los contratos de alquiler:
Esta medida es una de las más polémicas de esta ley. Consiste en que, a partir de 2024, la actualización de las rentas de los contratos de alquiler ya no dependerá como hasta ahora del IPC, sino que estará fijada por ley al 3%.
Esta práctica venía siendo habitual en algunas partes de España pero en otras muy demandadas como Madrid era el inquilino el que debía de correr con los gastos de la inmobiliaria suponiendo una barrera de entrada grande para las ya altas rentas del alquiler.
- Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extra: Como novedad, se introduce la prohibición de aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos no estipulados en el contrato;
Medidas de protección frente a desahucios
A partir dfe la entrada en vigor de la nueva ley, no se podrán establecer desahucios sin fecha determinada, esto es, siempre se señalará una fecha y una hora para llevar a cabo el desahucio.
Se incluyen nuevas prórrogas para los desahuciados, que podrán ver el procedimiento alargado hasta más de dos años.
Para mayor protección de las personas vulnerables, se obliga el uso de procesos extrajudiciales.
Se otorga competencias a las Comunidades Autónomas para que hagan uso de mecanismos de mediación propios y alternativas habitacionales.
Se podrá hacer uso de los fondos de planes estatales de vivienda con el foco en ofrecer alternativas habitacionales para personas vulnerables en riesgo de desahucio.
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