Cuando terminamos de pagar la hipoteca debemos realizar un último trámite para que la carga hipotecaria inscrita en el registro de la propiedad en nuestro inmueble desaparezca, que no es otro que la cancelación registral hipotecaria. En caso de no hacerlo, si queremos transmitir el inmueble la parte compradora no podrá estar segura al 100% de que el inmueble se encuentra libre de cargas pues en los libros del registro de nuestra propiedad seguirá constando la carga hipotecaria inscrita.
¿Qué es una hipoteca?
La hipoteca es un derecho real de garantía. Es un derecho real pues está directamente ligada a un bien inmueble. Y es un derecho de garantía pues se crea para responder de una obligación contractual en caso de incumplimiento. Cuando hablamos de compraventas de inmuebles, el derecho de hipoteca se crea, en términos generales, como garantía para responder en caso de impago de la deuda generada por el contrato de préstamo que firmamos con el banco financiador.
¿Por qué se inscriben las hipotecas en el Registro de la Propiedad?
En caso de haber firmado una hipoteca con un banco, esta aparecerá inscrita en los libros del registro de la propiedad de nuestro inmueble. Esto siempre es así debido a la obligatoriedad de la inscripción de todas las hipotecas en el Registro de la Propiedad. Esta obligatoriedad viene dada por el Código Civil, en el artículo 1875, que dice así: “Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad”.
La Ley Hipotecaria, concretamente el artículo 145, dice así: «para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere: 1º. Que se hayan constituido en escritura pública. 2º. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad».
Por tanto, todas las hipotecas han de ser inscritas en el Registro de la Propiedad para poder quedar válidamente constituidas.
Y una vez que haya concluido la obligación contractual en virtud de la cual se constituyen, se ha de cancelar la inscripción de estas en el Registro de la Propiedad.
¿Qué se necesita para firmar la escritura de cancelación de hipoteca?
El documento más importante que necesitaremos de cara a firmar la escritura de cancelación registral de hipoteca es el certificado de deuda cero que deberá emitir la entidad bancaria.
Este certificado es el medio documental en virtud del cual la entidad financiera declara dar por finalizada la relación contractual que originó la hipoteca. En la mayoría de los casos, esto será el calendario de devolución del préstamo que originó la garantía hipotecaria, y será requisito indispensable para el otorgamiento de la escritura de cancelación de la hipoteca.
¿Quién tiene que firmar la escritura de cancelación de hipoteca?
La escritura de cancelación de hipoteca ha de ser firmada ante notario por parte de la entidad financiera únicamente, no siendo necesario que la parte deudora comparezca también en la firma.
Inscripción de la escritura de cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad
Por último, la escritura de cancelación de hipoteca habrá de ser inscrita en el registro de la propiedad con el fin de que se cancele de los libros del registro la carga adscrita al bien hipotecado, y el bien pueda quedar y aparecer como libre de esa carga en el Registro de la Propiedad.
Para ello se deberá autoliquidar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), el cual se encuentra exento de pago y se habrá de pagar los aranceles relativos al registro de la propiedad, cuya cuantía dependerá del valor del préstamo que originó la hipoteca.
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